Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WILUK_-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47,6 m²
Romualda, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% wyższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 291 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8880 zł/m²) za 47,6 m² wychodzi ok. 423 000 zł — oferta jest o 54% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Cena spadła o −6% (było 690 490 zł), 1.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Romualda: 6 ofert sprzedaży (mediana 13 173 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 8600 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8880 zł/m², czyli ok. 423 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47,6 m² | — | 650 000 zł | 13 650 | — |
| Romualda | 40 m² | — | 349 000 zł | 8725 | 0 m |
| ul. Daleka | 46 m² | — | 462 000 zł | 10 044 | 180 m |
| Ceglana | 43,9 m² | — | 522 000 zł | 11 893 | 196 m |
| Domaszowska | 55 m² | — | 520 000 zł | 9455 | 248 m |
| Starodomaszowska | 55,8 m² | — | 608 220 zł | 10 900 | 282 m |
| Starodomaszowska | 40 m² | 2 | 486 000 zł | 12 150 | 284 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 48 m² | — | 330 000 zł | 6875 | 382 m |
| Górna | 44 m² | 6 | 459 888 zł | 10 452 | 420 m |
| Górna | 44 m² | 7 | 468 732 zł | 10 653 | 420 m |
| Górna | 45 m² | 8 | 480 604 zł | 10 680 | 420 m |
| Górna | 46 m² | 9 | 506 550 zł | 11 012 | 420 m |
| Górna | 45 m² | 6 | 471 536 zł | 10 479 | 420 m |
| Górna | 46 m² | 10 | 520 365 zł | 11 312 | 420 m |
| Górna | 44 m² | 1 | 420 090 zł | 9548 | 420 m |
| Górna | 45 m² | 4 | 463 080 zł | 10 291 | 420 m |
Mediana podobnych — 10 600 zł/m²; to mieszkanie — 13 650 zł/m² (+29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 690 490 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 224 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.