Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GZIUVV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m²
Centrum, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-centrum-2-pokojowe-48-m2-z)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 73% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9879 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7625 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 366 000 zł — oferta jest o 125% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 24 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Centrum: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 143 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 348 zł/m² z 3975 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 215 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7625 zł/m², czyli ok. 366 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | — | 822 192 zł | 17 129 | — |
| Jagiellońska | 46 m² | 4 | 409 000 zł | 8891 | 61 m |
| Śląska | 40 m² | 0 | 379 000 zł | 9475 | 168 m |
| aleja Wojska Polskiego | 42 m² | 1 | 729 000 zł | 17 357 | 206 m |
| Centrum | 48 m² | 3 | 399 000 zł | 8313 | 213 m |
| Władysława Sikorskiego | 47 m² | 1 | 399 000 zł | 8489 | 232 m |
| Odzieżowa | 42,8 m² | 0 | 385 000 zł | 8995 | 232 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 48 m² | 2 | 480 000 zł | 10 000 | 232 m |
| aleja Wojska Polskiego | 53 m² | 3 | 640 000 zł | 12 076 | 240 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 43 m² | 3 | 420 000 zł | 9767 | 241 m |
| Centrum | 49 m² | 4 | 442 500 zł | 9031 | 247 m |
| Śródmieście | 45,1 m² | 1 | 599 000 zł | 13 290 | 254 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 53,3 m² | — | 638 000 zł | 11 970 | 256 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 53,3 m² | — | 640 000 zł | 12 008 | 256 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 53,3 m² | — | 639 000 zł | 11 989 | 256 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 54,9 m² | — | 385 000 zł | 7010 | 256 m |
Mediana podobnych — 9475 zł/m²; to mieszkanie — 17 129 zł/m² (+81%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 822 192 zł |
| 2.11.2026 | Adresowo | zdjęte | 822 192 zł |
| 4.11.2026 | Adresowo | wróciło | 822 192 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 348 zł/m² (3975 transakcji); połowa transakcji między 8434 zł/m² a 12 185 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 9491 zł/m², pierwotny 11 779 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 510 zł/m² z 3047 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 24 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m²; III kw. 2026 — 9608 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.