Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CUW8N4-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 3/3
Skorupy, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2012
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Skorupy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-skorupy-48m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-skorupy/ob/4927)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 96 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 333 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 929 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 573 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 929 zł/m², czyli ok. 573 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 3 | 529 000 zł | 11 021 | — |
| Skorupy | 45 m² | 1 | 470 000 zł | 10 444 | 298 m |
| Podlaska | 42 m² | — | 550 000 zł | 13 108 | 333 m |
| Podlaska | 42 m² | — | 549 000 zł | 13 071 | 333 m |
| Warmińska | 48,6 m² | — | 529 000 zł | 10 885 | 341 m |
| Piastowska | 43 m² | 2 | 430 000 zł | 10 000 | 687 m |
| ul. Sybiraków | 54 m² | — | 586 000 zł | 10 852 | 747 m |
| Piastowska | 39,1 m² | — | 324 000 zł | 8295 | 778 m |
| Piastowska | 43 m² | — | 425 000 zł | 9884 | 778 m |
| ul. Bolesława Chrobrego | 41,5 m² | 3 | 530 000 zł | 12 771 | 910 m |
| Księdza Stanisława Andrukiewicza | 42 m² | 4 | 659 000 zł | 15 691 | 948 m |
| Andrukiewicza | 40 m² | — | 569 800 zł | 14 245 | 993 m |
| Andrukiewicza | 40 m² | — | 549 999 zł | 13 750 | 993 m |
| Bolesława Chrobrego | 39 m² | — | 386 000 zł | 9897 | 1 km |
| ul. Żubrów | 49,2 m² | 1 | 555 000 zł | 11 278 | 1 km |
| Żubrów | 43 m² | — | 569 000 zł | 13 233 | 1 km |
Mediana podobnych — 10 643 zł/m²; to mieszkanie — 11 021 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 529 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9979 zł/m² z 2191 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.