Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M2FVOT-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m², parter
Serbska, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 393 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 358 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Serbska: 7 ofert sprzedaży (mediana 11 698 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 358 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 0 | 680 000 zł | 14 468 | — |
| Serbska | 48 m² | 1 | 620 000 zł | 12 917 | 0 m |
| Serbska | 47 m² | 0 | 694 000 zł | 14 766 | 73 m |
| Włoska | 52 m² | 1 | 699 000 zł | 13 442 | 270 m |
| ul. Włoska | 53 m² | — | 870 000 zł | 16 415 | 270 m |
| Wolności | 47 m² | 0 | 629 000 zł | 13 383 | 353 m |
| ul. Malborska | 46,9 m² | 3 | 765 937 zł | 16 324 | 434 m |
| Malborska | 44,7 m² | 2 | 674 283 zł | 15 088 | 470 m |
| Trybuny Ludów | 50 m² | 3 | 850 000 zł | 17 000 | 527 m |
| Trybuny Ludów | 47,5 m² | 1 | 740 119 zł | 15 588 | 527 m |
| Trybuny Ludów | 38 m² | 3 | 613 773 zł | 16 169 | 527 m |
| Podedworze | 45 m² | 10 | 559 000 zł | 12 422 | 589 m |
| Profesora Tadeusza Seweryna | 44 m² | 2 | 549 000 zł | 12 477 | 594 m |
| Malborska | 45,4 m² | — | 728 670 zł | 16 050 | 602 m |
| Malborska | 41,4 m² | — | 656 190 zł | 15 850 | 602 m |
| Malborska | 41 m² | 2 | 656 190 zł | 16 005 | 602 m |
Mediana podobnych — 15 601 zł/m²; to mieszkanie — 14 468 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 7.11.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.