Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QCSL4R-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m²
Piotrowice, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-piotrowice-2-pokojowe-47-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9688 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 8488 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 399 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Piotrowice: 2 ofert sprzedaży (mediana 8294 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 458 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8488 zł/m², czyli ok. 399 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | — | 379 000 zł | 8064 | — |
| Piotrowice-Ochojec | 39 m² | 4 | 469 000 zł | 12 026 | 0 m |
| ul. gen. Zygmunta Waltera Jankego | 41 m² | — | 431 000 zł | 10 512 | 477 m |
| Fredry | 50,9 m² | — | 460 000 zł | 9037 | 635 m |
| ul. gen. Zygmunta Waltera Jankego | 45 m² | 2 | 329 000 zł | 7311 | 828 m |
| Jankego | 51,2 m² | — | 440 000 zł | 8602 | 828 m |
| Armii Krajowej | 53 m² | 2 | 499 000 zł | 9415 | 869 m |
| ul. Malinowa | 50 m² | — | 375 000 zł | 7500 | 1 km |
| Bukszpanowa | 50 m² | 2 | 474 230 zł | 9485 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 55 m² | — | 492 161 zł | 8948 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 54 m² | 0 | 509 198 zł | 9430 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 50 m² | 1 | 461 745 zł | 9235 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 50 m² | — | 451 528 zł | 9031 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 55 m² | 0 | 522 405 zł | 9498 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 55 m² | 0 | 516 906 zł | 9398 | 1,2 km |
| Bukszpanowa | 50 m² | 0 | 489 365 zł | 9787 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 12 208 zł/m²; to mieszkanie — 8064 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Adresowo | dodane | 379 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5799 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.