Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M2SC4U-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-bunscha-25) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-bunscha)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 143 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 352 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 099 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 663 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (207 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1348 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 099 zł/m², czyli ok. 663 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 0 | 826 421 zł | 17 583 | — |
| Dębniki | 46 m² | 3 | 858 544 zł | 18 664 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 4 | 883 936 zł | 18 415 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 3 | 927 176 zł | 18 544 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 1 | 901 981 zł | 18 040 | 0 m |
| Dębniki | 47 m² | 4 | 878 968 zł | 18 701 | 0 m |
| Dębniki | 47 m² | 1 | 855 083 zł | 18 193 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 0 | 840 700 zł | 17 515 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 1 | 882 992 zł | 17 314 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 5 | 907 956 zł | 18 916 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 1 | 859 916 zł | 17 915 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 4 | 935 824 zł | 18 717 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 5 | 952 371 zł | 19 047 | 0 m |
| Dębniki | 46 m² | 2 | 835 214 zł | 18 157 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 0 | 889 739 zł | 17 446 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 0 | 845 504 zł | 17 615 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 208 zł/m²; to mieszkanie — 17 583 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 826 421 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 826 421 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 222 zł/m² z 22 210 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 056 zł/m²; II kw. 2026 — 15 110 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.