Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RPZVYM-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,1 m²
Żegrze, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,1 m²
- Rok budowy
- 2026
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/27111366)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 098 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 058 zł/m²) za 46,1 m² wychodzi ok. 648 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 45 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Żegrze: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 500 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 603 zł/m² z 8686 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 449 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 058 zł/m², czyli ok. 648 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,1 m² | — | 576 375 zł | 12 500 | — |
| Unii Lubelskiej | 40 m² | — | 482 000 zł | 12 050 | 62 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 8 | 609 180 zł | 13 243 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 1 | 583 875 zł | 12 693 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 47 m² | 5 | 619 970 zł | 13 191 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 47 m² | 1 | 594 375 zł | 12 646 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 4 | 607 230 zł | 13 201 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 47 m² | 7 | 620 620 zł | 13 205 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 5 | 609 050 zł | 13 240 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 1 | 583 625 zł | 12 688 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 4 | 599 430 zł | 13 031 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 3 | 585 625 zł | 12 731 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 0 | 562 200 zł | 12 222 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 8 | 607 360 zł | 13 204 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 46 m² | 0 | 558 120 zł | 12 133 | 65 m |
| Unii Lubelskiej | 43 m² | 0 | 520 215 zł | 12 098 | 67 m |
Mediana podobnych — 12 429 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 576 375 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 603 zł/m² (8686 transakcji); połowa transakcji między 10 084 zł/m² a 13 479 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 868 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 805 zł/m² z 6895 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 45 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 522 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.