Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QVFPAM-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Zagórska, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7782 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7609 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 350 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Zagórska: 34 ofert sprzedaży (mediana 8087 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 7224 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7609 zł/m², czyli ok. 350 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 369 000 zł | 8022 | — |
| ul. Zagórska | 46 m² | — | 340 000 zł | 7391 | 36 m |
| Zagórska | 46,2 m² | 4 | 339 000 zł | 7338 | 74 m |
| KSM-XXV-lecia | 46 m² | 8 | 457 000 zł | 9935 | 80 m |
| ul. Karola Szymanowskiego | 46 m² | — | 485 000 zł | 10 544 | 82 m |
| KSM | 44 m² | 2 | 330 000 zł | 7500 | 103 m |
| ul. Kujawska | 40 m² | 3 | 405 000 zł | 10 125 | 147 m |
| Spółdzielcza | 37,1 m² | — | 350 000 zł | 9434 | 177 m |
| Fryderyka Chopina | 43 m² | 0 | 410 000 zł | 9535 | 186 m |
| ul. Zagórska | 39 m² | — | 290 000 zł | 7436 | 195 m |
| Szczecińska | 46 m² | 1 | 345 000 zł | 7500 | 203 m |
| Spółdzielcza | 37 m² | 3 | 320 000 zł | 8649 | 215 m |
| ul. Szczecińska | 38 m² | — | 339 000 zł | 8921 | 225 m |
| Mazurska | 46,5 m² | — | 389 000 zł | 8366 | 257 m |
| Romualda | 47 m² | 1 | 650 000 zł | 13 830 | 331 m |
| Romualda | 47,6 m² | 1 | 650 000 zł | 13 650 | 331 m |
Mediana podobnych — 8725 zł/m²; to mieszkanie — 8022 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 369 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 229 zł/m² z 2110 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.