Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LJSSKV-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 4
ul. Xawerego Dunikowskiego, Koszutka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koszutka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-koszutka-xawe) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-koszutka-xawereg) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-koszutka-ul-xawerego-dunik) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 523 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8364 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 385 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gratka, Adresowo, Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Xawerego Dunikowskiego: 2 ofert sprzedaży (mediana 7847 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 75 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8364 zł/m², czyli ok. 385 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 4 | 350 000 zł | 7609 | — |
| Xawerego Dunikowskiego | 47 m² | 4 | 380 000 zł | 8085 | 28 m |
| Michała Grażyńskiego | 52 m² | 4 | 359 000 zł | 6904 | 69 m |
| Koszutka | 50 m² | 1 | 373 000 zł | 7460 | 91 m |
| Koszutka | 41 m² | 3 | 450 338 zł | 10 984 | 121 m |
| Koszutka | 39 m² | 9 | 499 750 zł | 12 814 | 121 m |
| Koszutka | 49 m² | 1 | 370 000 zł | 7551 | 190 m |
| Kazimiery Iłłakowiczówny | 48 m² | 0 | 340 000 zł | 7083 | 262 m |
| Koszutka | 38 m² | 1 | 414 140 zł | 10 898 | 279 m |
| ul. Grażyńskiego | 44 m² | 5 | 338 800 zł | 7700 | 322 m |
| Michała Grażyńskiego | 37 m² | 2 | 349 000 zł | 9432 | 325 m |
| Michała Grażyńskiego | 43 m² | 2 | 349 000 zł | 8116 | 325 m |
| Michała Grażyńskiego | 43 m² | 7 | 409 500 zł | 9523 | 325 m |
| Michała Grażyńskiego | 43,7 m² | — | 349 000 zł | 7984 | 325 m |
| Widok | 47 m² | — | 545 000 zł | 11 593 | 402 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 43 m² | 8 | 474 900 zł | 11 044 | 428 m |
Mediana podobnych — 11 523 zł/m²; to mieszkanie — 7609 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 350 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 350 000 zł |
| 5.11.2026 | Adresowo | dodane | 350 000 zł |
| 6.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 350 000 zł |
| 6.11.2026 | Domiporta | dodane | 350 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 768 zł/m² z 5776 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.