Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GSTKAM-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
ul. Stalowa, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ul-stalowa-2-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 083 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 292 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 565 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Stalowa: 99 ofert sprzedaży (mediana 13 556 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 11 848 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 211 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 292 zł/m², czyli ok. 565 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 520 000 zł | 11 304 | — |
| Brązowa | 45 m² | — | 519 000 zł | 11 533 | 38 m |
| Brązowa | 47 m² | 3 | 569 000 zł | 12 106 | 38 m |
| OKOLICE UL. GRABISZYŃSKIEJ | 47 m² | 2 | 519 999 zł | 11 064 | 40 m |
| ul. Stalowa 76 | 39,9 m² | 5 | 674 310 zł | 16 900 | 41 m |
| okolice ul. Brązowej | 50 m² | 2 | 639 000 zł | 12 780 | 55 m |
| Spiżowa | 47 m² | 3 | 559 000 zł | 11 894 | 61 m |
| Spiżowa | 37 m² | 1 | 519 000 zł | 14 027 | 67 m |
| Spiżowa | 48,8 m² | — | 499 000 zł | 10 225 | 84 m |
| Spiżowa | 37,6 m² | — | 398 000 zł | 10 596 | 84 m |
| ul. Mosiężna | 52,7 m² | 3 | 659 000 zł | 12 500 | 110 m |
| Stalowa | 52 m² | 5 | 725 302 zł | 13 948 | 116 m |
| Stalowa | 52 m² | 2 | 709 920 zł | 13 652 | 116 m |
| Stalowa | 55 m² | 3 | 724 561 zł | 13 174 | 116 m |
| Stalowa | 50 m² | 3 | 682 992 zł | 13 660 | 116 m |
| Stalowa | 55 m² | 4 | 730 092 zł | 13 274 | 116 m |
Mediana podobnych — 13 573 zł/m²; to mieszkanie — 11 304 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Adresowo | dodane | 520 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.