Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MLM14U-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,7 m², piętro 4/5
okolice Placu Bema, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,7 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rok budowy
- 1930
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-okolice-placu-)
/media/asari/homeekspert/98192332-17844c9b.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 425 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 141 zł/m²) za 45,7 m² wychodzi ok. 646 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.12.2023 (1065 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica gen. Józefa Bema: 15 ofert sprzedaży (mediana 11 889 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 15 702 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 133 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 141 zł/m², czyli ok. 646 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,7 m² | 4 | 630 000 zł | 13 798 | — |
| Okolice Parku Tołpy | 42 m² | 2 | 690 000 zł | 16 429 | 0 m |
| Stare Miasto | 45,2 m² | 4 | 580 000 zł | 12 832 | 0 m |
| Okolice Parku Staszica | 54,5 m² | 0 | 591 000 zł | 10 844 | 0 m |
| Okolice Placu Grunwaldzkiego | 39 m² | 0 | 469 000 zł | 12 026 | 0 m |
| wyspa Kępa Mieszczańska | 45,7 m² | 2 | 847 000 zł | 18 522 | 0 m |
| okolice ul. ks. Jana Dzierżonia | 46 m² | 4 | 815 000 zł | 17 717 | 0 m |
| okolice ul. Dubois | 53,1 m² | 5 | 1 065 000 zł | 20 075 | 0 m |
| okolice Placu Grunwaldzkiego | 38 m² | 3 | 800 000 zł | 21 053 | 0 m |
| okolice ul. szczytnicka | 51 m² | 4 | 569 000 zł | 11 157 | 0 m |
| okolice ul. Daszyńskiego | 38 m² | 1 | 579 900 zł | 15 261 | 0 m |
| okolice ul. plac grunwaldzki | 47 m² | 3 | 749 000 zł | 15 936 | 0 m |
| okolice ul. Stefana Jaracza | 41,5 m² | 1 | 595 000 zł | 14 327 | 0 m |
| okolice ul. marri curie skłodowskiej | 44,5 m² | 2 | 499 999 zł | 11 236 | 0 m |
| okolice ul. Sienkiewicza | 49,5 m² | 1 | 510 000 zł | 10 303 | 0 m |
| okolice ul. Krętej | 38 m² | 4 | 405 000 zł | 10 658 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 568 zł/m²; to mieszkanie — 13 798 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 532 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.