Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZEULU6-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-dr-jana-pi) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-dr-jana)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 214 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 645 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 452 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 573 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2025 (447 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 452 zł/m², czyli ok. 573 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 0 | 671 205 zł | 14 591 | — |
| ul. dr. Jana Piltza | 37,7 m² | 0 | 583 730 zł | 15 500 | 104 m |
| Czerwone Maki | 52 m² | 1 | 701 783 zł | 13 496 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52,5 m² | — | 949 000 zł | 18 090 | 246 m |
| Czerwone Maki | 42,9 m² | — | 698 713 zł | 16 276 | 246 m |
| Czerwone Maki | 43,6 m² | — | 681 190 zł | 15 638 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52 m² | 2 | 695 637 zł | 13 378 | 246 m |
| Czerwone Maki | 42 m² | 3 | 698 713 zł | 16 636 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52 m² | 2 | 707 645 zł | 13 609 | 246 m |
| Czerwone Maki | 43 m² | 0 | 681 190 zł | 15 842 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52 m² | 2 | 723 459 zł | 13 913 | 246 m |
| Czerwone Maki | 39,6 m² | — | 599 000 zł | 15 130 | 246 m |
| Czerwone Maki | 43 m² | 1 | 667 725 zł | 15 529 | 246 m |
| Czerwone Maki | 46 m² | 1 | 769 000 zł | 16 717 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52,3 m² | — | 703 130 zł | 13 452 | 246 m |
| Czerwone Maki | 52 m² | 3 | 703 130 zł | 13 522 | 246 m |
Mediana podobnych — 15 833 zł/m²; to mieszkanie — 14 591 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 671 205 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 671 205 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.