Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NMISWJ-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 3/5
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-bunscha-25) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-bunscha)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 141 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 013 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 102 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 649 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.04.2026 (214 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 102 zł/m², czyli ok. 649 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 3 | 794 466 zł | 17 271 | — |
| Dębniki | 48 m² | 4 | 821 484 zł | 17 114 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 4 | 877 401 zł | 17 204 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 0 | 783 052 zł | 16 314 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 4 | 869 706 zł | 17 394 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 2 | 847 264 zł | 16 613 | 0 m |
| Dębniki | 47 m² | 0 | 764 320 zł | 16 262 | 0 m |
| Dębniki | 46 m² | 3 | 797 886 zł | 17 345 | 0 m |
| Dębniki | 47 m² | 1 | 792 982 zł | 16 872 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 2 | 797 464 zł | 16 614 | 0 m |
| Dębniki | 48 m² | 0 | 768 640 zł | 16 013 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 1 | 844 276 zł | 16 886 | 0 m |
| Dębniki | 47 m² | 4 | 816 867 zł | 17 380 | 0 m |
| Dębniki | 50 m² | 1 | 836 474 zł | 16 730 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 4 | 881 163 zł | 17 278 | 0 m |
| Dębniki | 51 m² | 1 | 851 746 zł | 16 701 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 701 zł/m²; to mieszkanie — 17 271 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 13.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 14.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.