Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BVX2S7-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m², piętro 1/6
Janów-Nikiszowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Janów-Nikiszowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-janow-nikiszo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-janow-nikiszowie)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7462 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8652 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 398 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 32% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 103 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8652 zł/m², czyli ok. 398 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | 1 | 415 986 zł | 9043 | — |
| Janów-Nikiszowiec | 47 m² | 2 | 439 576 zł | 9353 | 0 m |
| Janów-Nikiszowiec | 49 m² | 2 | 350 172 zł | 7146 | 0 m |
| Nikiszowiec | 47 m² | 2 | 463 466 zł | 9861 | 201 m |
| Odrowążów | 53 m² | 2 | 321 961 zł | 6075 | 318 m |
| Górniczego Dorobku | 47 m² | 5 | 499 048 zł | 10 618 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 47 m² | 0 | 503 895 zł | 10 721 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 47 m² | 5 | 523 091 zł | 11 130 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 49 m² | 3 | 501 024 zł | 10 225 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 47 m² | 6 | 599 875 zł | 12 763 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 47 m² | 2 | 470 800 zł | 10 017 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 49 m² | 1 | 476 464 zł | 9724 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 47,8 m² | — | 439 576 zł | 9200 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 48 m² | 3 | 492 252 zł | 10 255 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 48 m² | 1 | 480 000 zł | 10 000 | 518 m |
| Górniczego Dorobku | 48 m² | 3 | 504 000 zł | 10 500 | 518 m |
Mediana podobnych — 10 259 zł/m²; to mieszkanie — 9043 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 415 986 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 415 986 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 787 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 103 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.