Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-X6JTQR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
ul. Bytkowska, Wełnowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
- Dzielnica
- Wełnowiec
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-welnowiec-ul-bytkowska-2-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 925 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 490 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 529 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Bytkowska: 47 ofert sprzedaży (mediana 11 200 zł/m²), 35 transakcji w rejestrze (mediana 11 377 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 136 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 490 zł/m², czyli ok. 529 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 592 800 zł | 12 887 | — |
| Bytkowska | 45 m² | 1 | 475 900 zł | 10 576 | 0 m |
| Bytkowska | 40 m² | — | 477 000 zł | 11 925 | 56 m |
| Bytkowska | 37,8 m² | — | 423 000 zł | 11 196 | 56 m |
| Bytkowska | 41,1 m² | — | 539 995 zł | 13 129 | 56 m |
| ul. Bytkowska | 37,7 m² | 5 | 420 000 zł | 11 141 | 105 m |
| Bytkowska | 53,6 m² | — | 649 000 zł | 12 113 | 115 m |
| ul. Bytkowska | 38 m² | — | 399 999 zł | 10 526 | 116 m |
| Bytkowska | 41 m² | 0 | 499 000 zł | 12 171 | 165 m |
| ul. Ignacego Daszyńskiego | 39 m² | — | 530 000 zł | 13 590 | 418 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 48 m² | 2 | 604 875 zł | 12 602 | 478 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 2 | 432 000 zł | 10 047 | 1 km |
| Józefowska | 49 m² | 3 | 399 000 zł | 8143 | 1,1 km |
| Modelarska | 44 m² | 0 | 389 677 zł | 8856 | 1,2 km |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 0 | 437 000 zł | 10 163 | 1,2 km |
| Wełnowiec-Józefowiec | 39 m² | 0 | 449 000 zł | 11 513 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 10 700 zł/m²; to mieszkanie — 12 887 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 592 800 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 776 zł/m² z 5803 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.