Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SP4UON-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44,5 m², parter
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44,5 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4935) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-44m2) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-44m2-dwupokojo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 454 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 318 zł/m²) za 44,5 m² wychodzi ok. 637 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 242 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 318 zł/m², czyli ok. 637 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44,5 m² | 0 | 614 000 zł | 13 798 | — |
| Przybyły | 48,6 m² | — | 605 298 zł | 12 447 | 653 m |
| Przybyły | 41,9 m² | — | 521 964 zł | 12 454 | 653 m |
| Fabryczna | 45 m² | — | 785 000 zł | 17 444 | 662 m |
| ul. Rumiankowa | 42,8 m² | 3 | 535 125 zł | 12 500 | 793 m |
| Fabryczna | 43 m² | 2 | 535 890 zł | 12 463 | 902 m |
| Fabryczna | 42 m² | 0 | 475 000 zł | 11 310 | 928 m |
| ul. Graniczna | 48 m² | — | 629 000 zł | 13 104 | 972 m |
| Strachowicka | 38,9 m² | 3 | 449 000 zł | 11 542 | 1 km |
| ul. Przednia | 38 m² | — | 475 000 zł | 12 500 | 1,1 km |
| Fabryczna | 51,4 m² | 2 | 620 000 zł | 12 062 | 1,2 km |
| Strachowicka | 40 m² | 3 | 551 238 zł | 13 781 | 1,2 km |
| Fabryczna | 42,4 m² | 2 | 499 000 zł | 11 783 | 1,2 km |
| Strachowicka | 48,4 m² | — | 548 706 zł | 11 346 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 454 zł/m²; to mieszkanie — 13 798 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 614 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 614 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 614 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.