Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5OP5W3-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 2/7
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4930) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-45m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 986 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 372 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 647 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 372 zł/m², czyli ok. 647 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 2 | 590 670 zł | 13 126 | — |
| Fabryczna | 45 m² | 2 | 587 691 zł | 13 060 | 7 m |
| Fabryczna | 44 m² | 4 | 585 828 zł | 13 314 | 14 m |
| ul. Maxa Berga | 47,7 m² | 0 | 613 512 zł | 12 870 | 27 m |
| Fabryczna | 44 m² | 4 | 589 420 zł | 13 396 | 28 m |
| ul. Maxa Berga | 43,9 m² | 0 | 570 410 zł | 13 002 | 32 m |
| Fabryczna | 49 m² | 5 | 685 039 zł | 13 980 | 48 m |
| Fabryczna | 49 m² | 0 | 563 144 zł | 11 493 | 56 m |
| Fabryczna | 45 m² | 2 | 519 144 zł | 11 537 | 74 m |
| Fabryczna | 39 m² | 1 | 483 327 zł | 12 393 | 80 m |
| Fabryczna | 45 m² | 1 | 519 456 zł | 11 544 | 133 m |
| Bieńkowskiego | 42,3 m² | — | 555 535 zł | 13 133 | 167 m |
| Bieńkowskiego | 43,1 m² | — | 569 309 zł | 13 200 | 167 m |
| Fabryczna | 45 m² | 3 | 617 180 zł | 13 715 | 168 m |
| Igora Tawryczewskiego | 38 m² | 0 | 609 000 zł | 16 026 | 222 m |
| Aleja Architektów | 38,8 m² | 2 | 523 665 zł | 13 500 | 238 m |
Mediana podobnych — 13 400 zł/m²; to mieszkanie — 13 126 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 590 670 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 590 670 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 970 zł/m² z 16 681 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.