Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HR8OS4-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 11/11
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 11 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-45m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow/ob/48923)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 868 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 570 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 881 000 zł — oferta jest o 22% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2026 (63 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 570 zł/m², czyli ok. 881 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 11 | 690 000 zł | 15 333 | — |
| Mokotów | 44 m² | 0 | 983 904 zł | 22 362 | 136 m |
| Mokotów | 36 m² | 0 | 823 950 zł | 22 888 | 136 m |
| Ludwiga van Beethovena | 36,6 m² | — | 823 950 zł | 22 500 | 205 m |
| Ludwiga van Beethovena | 36 m² | 2 | 850 512 zł | 23 625 | 205 m |
| Mokotów | 44 m² | 0 | 982 761 zł | 22 336 | 212 m |
| ul. Ludwiga van Beethovena | 44,3 m² | 0 | 921 855 zł | 20 800 | 215 m |
| ul. Ludwiga van Beethovena | 36,6 m² | 0 | 823 949 zł | 22 500 | 256 m |
| Kostrzyńska | 42,1 m² | — | 726 570 zł | 17 250 | 341 m |
| Bobrowiecka | 53 m² | 6 | 999 000 zł | 18 849 | 380 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 50,9 m² | 4 | 629 000 zł | 12 358 | 406 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 1 | 805 516 zł | 20 654 | 456 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 3 | 820 368 zł | 21 035 | 456 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 5 | 840 188 zł | 21 543 | 456 m |
| Bobrowiecka | 36 m² | 1 | 733 066 zł | 20 363 | 456 m |
| Bobrowiecka | 39 m² | 3 | 825 456 zł | 21 166 | 456 m |
Mediana podobnych — 20 868 zł/m²; to mieszkanie — 15 333 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 276 zł/m² z 27 750 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.