Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0SXTZR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 3/5
Ochota, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ochota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ochota-45m2-m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 977 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 600 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 792 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 67 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 600 zł/m², czyli ok. 792 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 3 | 770 000 zł | 17 111 | — |
| Ochota | 45 m² | 3 | 710 000 zł | 15 778 | 0 m |
| Ochota | 45 m² | 3 | 750 000 zł | 16 667 | 0 m |
| Ochota | 43 m² | 1 | 730 000 zł | 16 977 | 79 m |
| Nowogrodzka | 36 m² | 8 | 789 000 zł | 21 917 | 225 m |
| Raszyńska | 40 m² | 0 | 880 000 zł | 22 000 | 238 m |
| Aleje Jerozolimskie | 47 m² | 2 | 820 000 zł | 17 447 | 381 m |
| ul. Platynowa | 38 m² | — | 699 000 zł | 18 395 | 431 m |
| Aleje Jerozolimskie | 38 m² | 0 | 660 000 zł | 17 368 | 433 m |
| ul. Kolejowa | 37,5 m² | 5 | 998 000 zł | 26 649 | 526 m |
| Srebrna | 36 m² | 7 | 678 000 zł | 18 833 | 539 m |
| Srebrna | 37 m² | 6 | 675 000 zł | 18 243 | 539 m |
| Srebrna | 37 m² | 7 | 690 000 zł | 18 649 | 539 m |
| Srebrna | 38 m² | 5 | 990 000 zł | 26 053 | 539 m |
| Srebrna | 43,5 m² | — | 1 240 576 zł | 28 532 | 539 m |
| Srebrna | 45 m² | — | 1 351 462 zł | 30 019 | 539 m |
Mediana podobnych — 26 278 zł/m²; to mieszkanie — 17 111 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 770 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 770 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 770 000 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 770 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.