Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EIFNHS-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 2/3
Storczykowa, Kokoszki, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kokoszki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-kokoszki-storczyko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 311 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 243 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 506 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (38 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Storczykowa: 17 ofert sprzedaży (mediana 12 311 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 11 387 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 243 zł/m², czyli ok. 506 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 2 | 554 000 zł | 12 311 | — |
| Storczykowa | 45 m² | — | 555 000 zł | 12 333 | 0 m |
| Storczykowa | 36,9 m² | — | 510 000 zł | 13 821 | 0 m |
| Storczykowa | 36 m² | 2 | 510 000 zł | 14 167 | 0 m |
| Storczykowa | 45 m² | 2 | 553 999 zł | 12 311 | 75 m |
| Kartuska | 38 m² | 1 | 598 500 zł | 15 750 | 587 m |
| Fundamentowa | 42,4 m² | — | 465 000 zł | 10 962 | 1 km |
| Fundamentowa | 43 m² | — | 485 000 zł | 11 279 | 1 km |
| ul. Fundamentowa | 42 m² | 4 | 465 000 zł | 11 071 | 1,1 km |
| ul. Przytulna | 39,1 m² | 0 | 520 000 zł | 13 306 | 1,3 km |
| ul. Przytulna | 39,1 m² | 0 | 498 000 zł | 12 743 | 1,3 km |
| ul. Przytulna | 51,9 m² | 1 | 680 000 zł | 13 102 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 743 zł/m²; to mieszkanie — 12 311 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 555 000 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 554 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 421 zł/m² z 10 460 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.