Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RJI_CY-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,2 m²
Osiedle Centrum A, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,2 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-nowa-huta-os-centrum-a-2-pok) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 921 zł/m²) za 45,2 m² wychodzi ok. 585 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica os. CENTRUM A: 6 ofert sprzedaży (mediana 13 018 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 13 335 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 921 zł/m², czyli ok. 585 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,2 m² | — | 549 000 zł | 12 135 | — |
| Osiedle Centrum A | 50 m² | — | 695 000 zł | 13 900 | 0 m |
| Osiedle Centrum A | 40 m² | — | 559 000 zł | 13 975 | 0 m |
| Osiedle Centrum B | 44,5 m² | — | 599 000 zł | 13 458 | 216 m |
| ul. Osiedle Centrum B | 45,6 m² | 3 | 638 400 zł | 14 000 | 220 m |
| Osiedle Ogrodowe | 48,7 m² | — | 749 000 zł | 15 370 | 235 m |
| Osiedle Ogrodowe | 53 m² | — | 689 000 zł | 13 000 | 235 m |
| os. Albertyńskie | 40 m² | — | 650 000 zł | 16 250 | 255 m |
| os. Centrum D | 53 m² | — | 690 000 zł | 13 019 | 255 m |
| os. Na Skarpie | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 255 m |
| ul. Osiedle Hutnicze | 52,3 m² | 4 | 668 928 zł | 12 800 | 279 m |
| Osiedle Hutnicze | 36,5 m² | — | 479 000 zł | 13 123 | 310 m |
| os. Hutnicze | 54 m² | — | 699 000 zł | 12 944 | 310 m |
| os. Centrum C | 48,3 m² | 0 | 670 000 zł | 13 883 | 350 m |
| Osiedle Szklane Domy | 38,8 m² | — | 499 999 zł | 12 897 | 384 m |
| os. Centrum C | 49 m² | 4 | 635 000 zł | 12 959 | 387 m |
Mediana podobnych — 12 922 zł/m²; to mieszkanie — 12 135 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.