Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R1-0LT-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,3 m², piętro 1/2
Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,3 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-45m2-dwupokojow)
/media/asari/emmersonlumico/113909032-96e50f45.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 74 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 324 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 720 zł/m²) za 45,3 m² wychodzi ok. 893 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.10.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 720 zł/m², czyli ok. 893 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,3 m² | 1 | 1 032 840 zł | 22 800 | — |
| Stanisława Przybyszewskiego | 51 m² | 0 | 1 050 000 zł | 20 588 | 56 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 46 m² | 0 | 899 000 zł | 19 544 | 56 m |
| Krowodrza | 45,4 m² | 0 | 1 008 546 zł | 22 200 | 79 m |
| Brązownicza | 49 m² | 0 | 1 700 000 zł | 34 694 | 135 m |
| ul. Odlewnicza | 40 m² | — | 920 664 zł | 23 017 | 289 m |
| Odlewnicza | 45,9 m² | — | 898 856 zł | 19 600 | 289 m |
| Odlewnicza | 45 m² | 0 | 898 856 zł | 19 975 | 289 m |
| Stanisława Pyjasa | 40,5 m² | — | 922 260 zł | 22 800 | 340 m |
| Kołowa | 49 m² | 6 | 890 000 zł | 18 163 | 401 m |
| Samuela Bogumiła Lindego | 41 m² | 1 | 940 000 zł | 22 927 | 416 m |
| ul. Piotra Borowego | 44 m² | — | 1 080 000 zł | 24 546 | 531 m |
| Piotra Borowego | 44 m² | 3 | 980 000 zł | 22 273 | 531 m |
| Bronowice | 45 m² | 2 | 756 000 zł | 16 800 | 581 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 51 m² | — | 1 120 000 zł | 21 961 | 590 m |
| Bronowice | 44 m² | 3 | 809 000 zł | 18 386 | 783 m |
Mediana podobnych — 18 693 zł/m²; to mieszkanie — 22 800 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 032 840 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.