Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R-O_-J-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 4/4
Karola Bunscha, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-karola-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-karola-bun)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 756 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 858 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 669 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 909 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 858 zł/m², czyli ok. 669 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 4 | 688 538 zł | 15 301 | — |
| Karola Bunscha | 42 m² | 4 | 652 395 zł | 15 533 | 0 m |
| Karola Bunscha | 45 m² | 3 | 684 023 zł | 15 201 | 0 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 3 | 611 666 zł | 15 684 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 4 | 694 577 zł | 15 100 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 3 | 689 931 zł | 14 999 | 0 m |
| Karola Bunscha | 42 m² | 0 | 630 828 zł | 15 020 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 1 | 680 639 zł | 14 797 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 1 | 662 540 zł | 14 403 | 0 m |
| Karola Bunscha | 42 m² | 1 | 645 796 zł | 15 376 | 0 m |
| Karola Bunscha | 42 m² | 0 | 641 505 zł | 15 274 | 0 m |
| Karola Bunscha | 42 m² | 1 | 639 561 zł | 15 228 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 0 | 686 353 zł | 14 921 | 0 m |
| Karola Bunscha | 45 m² | 0 | 669 290 zł | 14 873 | 0 m |
| Karola Bunscha | 42 m² | 2 | 650 087 zł | 15 478 | 0 m |
| Karola Bunscha | 39 m² | 2 | 607 707 zł | 15 582 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 201 zł/m²; to mieszkanie — 15 301 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 688 538 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 688 538 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.