Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EMMN02-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 2/12
Piecki-Migowo, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 2 z 12
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Piecki-Migowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-r) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-rako)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 790 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 737 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 483 000 zł — oferta jest o 52% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 737 zł/m², czyli ok. 483 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 2 | 734 790 zł | 16 329 | — |
| Piecki-Migowo | 45 m² | 1 | 721 605 zł | 16 036 | 0 m |
| Piecki-Migowo | 45 m² | 3 | 753 630 zł | 16 747 | 0 m |
| Jaśkowa Dolina | 43 m² | 3 | 667 000 zł | 15 512 | 68 m |
| Warneńska | 53 m² | 4 | 547 000 zł | 10 321 | 190 m |
| Piecewska | 45 m² | 7 | 680 000 zł | 15 111 | 202 m |
| Franciszka Rakoczego | 43 m² | 9 | 779 800 zł | 18 135 | 228 m |
| Franciszka Rakoczego | 43 m² | 1 | 684 800 zł | 15 926 | 228 m |
| Rakoczego | 43,1 m² | — | 739 800 zł | 17 165 | 228 m |
| Rakoczego | 43,3 m² | — | 667 737 zł | 15 421 | 228 m |
| ul. Warneńska | 48 m² | 4 | 555 000 zł | 11 563 | 230 m |
| Piecewska | 42 m² | 11 | 728 999 zł | 17 357 | 242 m |
| Franciszka Rakoczego | 49 m² | 9 | 889 999 zł | 18 163 | 249 m |
| Piecki-Migowo | 46 m² | 2 | 711 951 zł | 15 477 | 280 m |
| Piecki-Migowo | 40 m² | 4 | 637 734 zł | 15 943 | 280 m |
| ul. Piekarnicza | 42,3 m² | 3 | 670 337 zł | 15 836 | 311 m |
Mediana podobnych — 16 456 zł/m²; to mieszkanie — 16 329 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 734 790 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 734 790 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 511 zł/m² z 10 808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.