Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JTSF99-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,1 m², piętro 2/3
Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,1 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-centrum-45m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-centrum/ob/4882) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-45m2-dwupoko)
/media/galactica/novator/ofe_111170442-64d20131.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 660 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 19.08.2026 (84 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,1 m² | 2 | 518 000 zł | 11 498 | — |
| Gdańska | 43 m² | 1 | 371 705 zł | 8644 | 150 m |
| Gdańska | 44 m² | 2 | 378 080 zł | 8593 | 150 m |
| Gdańska | 47 m² | 2 | 407 235 zł | 8665 | 150 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 36,5 m² | 1 | 498 969 zł | 13 682 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 37,9 m² | 2 | 514 639 zł | 13 582 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36,5 m² | 2 | 506 392 zł | 13 881 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 39,4 m² | 2 | 535 982 zł | 13 593 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36,2 m² | 2 | 494 996 zł | 13 682 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36,5 m² | 2 | 513 690 zł | 14 066 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 37,1 m² | 2 | 511 158 zł | 13 793 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 40 m² | 2 | 543 453 zł | 13 603 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36,5 m² | 2 | 502 749 zł | 13 782 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 36,6 m² | 2 | 506 141 zł | 13 848 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 40,3 m² | 2 | 556 689 zł | 13 803 | 188 m |
| Jana Karola Chodkiewicza | 38,6 m² | 2 | 528 823 zł | 13 697 | 188 m |
Mediana podobnych — 13 682 zł/m²; to mieszkanie — 11 498 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 518 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5621 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.