Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CAED_P-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 4/4
Czyżkówko, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżkówko
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-czyzkowko-45) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-czyzkowko/ob/49)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 990 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 4.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 53 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 4 | 635 000 zł | 14 111 | — |
| Czyżkówko | 37,6 m² | 0 | 460 600 zł | 12 250 | 168 m |
| Mściwoja | 52 m² | 2 | 566 886 zł | 10 902 | 216 m |
| Czyżkówko | 37 m² | 0 | 460 600 zł | 12 449 | 364 m |
| Czyżkówko | 40,1 m² | 0 | 484 836 zł | 12 100 | 416 m |
| Czyżkówko | 40,1 m² | 0 | 484 837 zł | 12 100 | 451 m |
| Czyżkówko | 52 m² | 0 | 468 758 zł | 9015 | 565 m |
| Czyżkówko | 43 m² | 3 | 535 000 zł | 12 442 | 742 m |
| Siedlecka | 50 m² | 0 | 534 885 zł | 10 698 | 808 m |
| Siedlecka | 39 m² | 0 | 448 500 zł | 11 500 | 808 m |
| Siedlecka | 37 m² | 0 | 445 560 zł | 12 042 | 808 m |
| Flisacka | 41,9 m² | 0 | 452 520 zł | 10 800 | 836 m |
| Flisacka | 38,4 m² | 0 | 445 092 zł | 11 600 | 836 m |
| Flisacka | 36,7 m² | 0 | 425 256 zł | 11 600 | 836 m |
| Flisacka | 37,1 m² | 0 | 389 445 zł | 10 500 | 836 m |
| Flisacka | 36,7 m² | 0 | 425 836 zł | 11 600 | 836 m |
Mediana podobnych — 11 742 zł/m²; to mieszkanie — 14 111 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 635 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 635 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 594 zł/m² z 5719 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.