Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JB1NXT-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,6 m²
Wadowicka, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 146 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 770 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 135 zł/m²) za 43,6 m² wychodzi ok. 617 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Wadowicka: 222 ofert sprzedaży (mediana 17 198 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 135 zł/m², czyli ok. 617 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,6 m² | — | 738 569 zł | 16 928 | — |
| Wadowicka | 42 m² | 4 | 787 710 zł | 18 755 | 0 m |
| Wadowicka | 45 m² | 5 | 857 871 zł | 19 064 | 0 m |
| Wadowicka | 45 m² | 6 | 858 517 zł | 19 078 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 3 | 737 722 zł | 17 156 | 0 m |
| Wadowicka | 47 m² | 3 | 811 854 zł | 17 274 | 0 m |
| Wadowicka | 44,4 m² | — | 821 030 zł | 18 500 | 0 m |
| Wadowicka | 43,4 m² | — | 806 124 zł | 18 596 | 0 m |
| Wadowicka | 43 m² | 5 | 818 364 zł | 19 032 | 0 m |
| Wadowicka | 45 m² | 3 | 839 345 zł | 18 652 | 0 m |
| Wadowicka | 47 m² | 3 | 806 281 zł | 17 155 | 0 m |
| Wadowicka | 45,8 m² | — | 858 517 zł | 18 729 | 0 m |
| Wadowicka | 47,8 m² | — | 897 700 zł | 18 800 | 0 m |
| Wadowicka | 46 m² | 4 | 869 550 zł | 18 903 | 0 m |
| Wadowicka | 41,6 m² | — | 777 546 zł | 18 700 | 0 m |
| Wadowicka | 41 m² | 5 | 786 807 zł | 19 190 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 773 zł/m²; to mieszkanie — 16 928 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 738 569 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 738 569 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.