Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RVOKRW-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44,4 m², piętro 3
Szeligowska, Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44,4 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/warszawa/m-bemowo/mbe-aa0304-4/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 046 zł/m²) za 44,4 m² wychodzi ok. 624 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Szeligowska: 393 ofert sprzedaży (mediana 18 699 zł/m²), 97 transakcji w rejestrze (mediana 18 178 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 046 zł/m², czyli ok. 624 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44,4 m² | 3 | 861 702 zł | 19 399 | — |
| Szeligowska | 43,1 m² | 2 | 805 371 zł | 18 699 | 0 m |
| Szeligowska | 44,5 m² | 5 | 810 223 zł | 18 199 | 0 m |
| Szeligowska | 41,9 m² | 3 | 791 910 zł | 18 900 | 0 m |
| Szeligowska | 46 m² | 3 | 845 662 zł | 18 400 | 0 m |
| Szeligowska | 45,2 m² | 0 | 794 802 zł | 17 600 | 0 m |
| Szeligowska | 45,2 m² | 4 | 862 547 zł | 19 100 | 0 m |
| Szeligowska | 44,5 m² | 4 | 801 328 zł | 17 999 | 0 m |
| Szeligowska | 44,1 m² | 1 | 811 070 zł | 18 400 | 0 m |
| Szeligowska | 44,4 m² | 2 | 852 827 zł | 19 199 | 0 m |
| Szeligowska | 41,9 m² | 2 | 762 541 zł | 18 199 | 0 m |
| Szeligowska | 44,6 m² | 1 | 824 885 zł | 18 499 | 0 m |
| Szeligowska | 44,6 m² | 3 | 842 940 zł | 18 900 | 0 m |
| Szeligowska | 44,1 m² | 4 | 859 534 zł | 19 499 | 0 m |
| Szeligowska | 45,2 m² | 3 | 830 942 zł | 18 400 | 0 m |
| Szeligowska | 44,3 m² | 4 | 823 783 zł | 18 600 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 499 zł/m²; to mieszkanie — 19 399 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 861 702 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 291 zł/m² z 27 249 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.