Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EW83WU-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 5/8
Rysia, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-rysia/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-rysi) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 005 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 075 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 575 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.07.2026 (116 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Rysia: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 161 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 075 zł/m², czyli ok. 575 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 5 | 791 956 zł | 17 999 | — |
| okolice ul. legnicka | 42 m² | 3 | 600 000 zł | 14 286 | 104 m |
| okolice ul. niedzwiedziej | 38 m² | 6 | 529 000 zł | 13 921 | 104 m |
| Dokerska | 36,1 m² | 9 | 627 000 zł | 17 368 | 104 m |
| Popowicka | 40 m² | 1 | 730 000 zł | 18 250 | 104 m |
| okolice ul. bobrzej | 40 m² | 2 | 549 000 zł | 13 725 | 104 m |
| Białowieska | 40 m² | 4 | 650 000 zł | 16 250 | 199 m |
| Bobrza | 41 m² | 5 | 540 000 zł | 13 171 | 217 m |
| Fabryczna | 39 m² | 7 | 665 000 zł | 17 051 | 233 m |
| ul. Popowicka | 40,5 m² | 4 | 650 000 zł | 16 049 | 271 m |
| Białowieska | 48,1 m² | 4 | 619 000 zł | 12 869 | 281 m |
| ul. Legnicka | 42 m² | 5 | 499 000 zł | 11 881 | 284 m |
| Białej Magnolii | 42 m² | 0 | 680 000 zł | 16 191 | 296 m |
| Plac Wiślany | 47 m² | 0 | 610 000 zł | 12 979 | 296 m |
| Jelenia | 41 m² | 3 | 490 000 zł | 11 951 | 313 m |
| Fabryczna | 45,8 m² | 2 | 690 952 zł | 15 100 | 333 m |
Mediana podobnych — 15 500 zł/m²; to mieszkanie — 17 999 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 791 956 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 791 956 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 791 956 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 791 956 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.