Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OLYF1O-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 3
Piękna, Tarnogaj, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Tarnogaj
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/wroclaw/piekna-vita/pvi-k2-3-12/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 300 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 847 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 653 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ulica Piękna: 49 ofert sprzedaży (mediana 15 200 zł/m²), 72 transakcje w rejestrze (mediana 14 083 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 79 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 847 zł/m², czyli ok. 653 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 659 658 zł | 14 999 | — |
| Piękna | 39,2 m² | 10 | 611 018 zł | 15 599 | 0 m |
| Piękna | 39,2 m² | 9 | 595 376 zł | 15 200 | 0 m |
| Piękna | 44 m² | 2 | 650 871 zł | 14 799 | 0 m |
| Piękna | 44,3 m² | 4 | 673 356 zł | 15 200 | 0 m |
| Piękna | 40,4 m² | 9 | 614 680 zł | 15 200 | 0 m |
| Piękna | 40,4 m² | 10 | 671 288 zł | 16 600 | 0 m |
| Piękna | 44 m² | 1 | 642 083 zł | 14 599 | 0 m |
| Piękna | 44,3 m² | 3 | 664 457 zł | 14 999 | 0 m |
| Piękna | 42,1 m² | 6 | 664 519 zł | 15 799 | 0 m |
| Piękna | 40,6 m² | 9 | 665 012 zł | 16 400 | 0 m |
| Piękna | 42,1 m² | 8 | 681 372 zł | 16 200 | 0 m |
| Piękna | 43,4 m² | 7 | 686 322 zł | 15 799 | 0 m |
| Piękna | 43,3 m² | 7 | 684 585 zł | 15 799 | 0 m |
| Piękna | 42,7 m² | 5 | 666 100 zł | 15 600 | 0 m |
| Piękna | 42,7 m² | 4 | 657 568 zł | 15 400 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 599 zł/m²; to mieszkanie — 14 999 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 659 658 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.