Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MJU6XF-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², parter
Modelarska, Wełnowiec-Józefowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wełnowiec-Józefowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-welnowiec-joz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-welnowiec-jozefo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 163 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9608 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 423 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 8Ulica Modelarska: 36 ofert sprzedaży (mediana 9820 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 4981 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 140 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9608 zł/m², czyli ok. 423 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 0 | 389 677 zł | 8856 | — |
| ul. Modelarska | 39,6 m² | 0 | 417 000 zł | 10 520 | 22 m |
| Modelarska | 45,3 m² | 1 | 461 705 zł | 10 197 | 136 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 0 | 437 000 zł | 10 163 | 155 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 43 m² | 2 | 432 000 zł | 10 047 | 172 m |
| Józefowska | 50 m² | — | 534 465 zł | 10 700 | 178 m |
| Józefowska | 36 m² | 3 | 419 000 zł | 11 639 | 178 m |
| prof. Jana Mikusińskiego | 42,4 m² | 3 | 473 000 zł | 11 148 | 357 m |
| prof. Jana Mikusińskiego | 42,2 m² | 3 | 435 030 zł | 10 299 | 357 m |
| Józefowiec | 50 m² | — | 430 000 zł | 8600 | 390 m |
| Feliksa Nowowiejskiego | 43 m² | 1 | 338 000 zł | 7861 | 451 m |
| Tomasza Kotlarza | 41 m² | 3 | 319 000 zł | 7781 | 541 m |
| Szczecińska | 42 m² | 3 | 350 000 zł | 8333 | 583 m |
| Kotlarza | 41,9 m² | — | 319 000 zł | 7623 | 604 m |
| Józefowska | 49 m² | 3 | 399 000 zł | 8143 | 694 m |
| Wełnowiec-Józefowiec | 48 m² | 2 | 604 875 zł | 12 602 | 717 m |
Mediana podobnych — 11 163 zł/m²; to mieszkanie — 8856 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | — |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5755 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.