Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VBXNLP-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 1/1
Mała, Centrum, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-mala-44) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum-mala/ob/48) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 127 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8696 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8649 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 381 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.08.2026 (84 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Mała: 4 ofert sprzedaży (mediana 10 563 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 178 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8649 zł/m², czyli ok. 381 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 1 | 465 000 zł | 10 568 | — |
| Mała | 52 m² | 1 | 549 000 zł | 10 558 | 0 m |
| Mała | 43 m² | 1 | 460 000 zł | 10 698 | 0 m |
| Chęcińska | 46 m² | 4 | 322 000 zł | 7000 | 67 m |
| Pod Telegrafem | 36 m² | 0 | 486 000 zł | 13 500 | 93 m |
| Chęcińska | 46 m² | 10 | 415 000 zł | 9022 | 130 m |
| Biskupa Czesława Kaczmarka | 38 m² | 9 | 315 000 zł | 8290 | 130 m |
| al. Ignacego Jana Paderewskiego | 50 m² | 4 | 325 000 zł | 6500 | 139 m |
| Aleja Solidarności | 42 m² | 14 | 549 000 zł | 13 071 | 144 m |
| Bohaterów Warszawy | 39 m² | 6 | 410 000 zł | 10 513 | 167 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 36 m² | 1 | 629 000 zł | 17 472 | 238 m |
| Solna | 45 m² | 3 | 580 000 zł | 12 889 | 386 m |
| Paderewskiego | 42,6 m² | — | 299 000 zł | 7019 | 473 m |
| Paderewskiego | 36 m² | — | 259 000 zł | 7194 | 473 m |
| Paderewskiego | 42,6 m² | — | 419 000 zł | 9836 | 473 m |
| Stefana Okrzei | 45 m² | 4 | 320 000 zł | 7111 | 529 m |
Mediana podobnych — 9783 zł/m²; to mieszkanie — 10 568 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 465 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 465 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 465 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.