Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RWC7J_-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 5
Ludwika, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-ludwika) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-ludw)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 114 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 492 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5042 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 222 000 zł — oferta jest o 151% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.01.2026 (295 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 88 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Ulica Ludwika: 241 ofert sprzedaży (mediana 12 779 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 45 transakcji w 24 miesiące) mediana to 5042 zł/m², czyli ok. 222 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 5 | 557 790 zł | 12 677 | — |
| Ludwika | 38 m² | 2 | 501 293 zł | 13 192 | 0 m |
| Ludwika | 42 m² | 0 | 517 507 zł | 12 322 | 0 m |
| Ludwika | 42 m² | 0 | 514 325 zł | 12 246 | 0 m |
| Ludwika | 39 m² | 4 | 501 808 zł | 12 867 | 0 m |
| Ludwika | 36 m² | 1 | 458 010 zł | 12 723 | 0 m |
| Ludwika | 42 m² | 3 | 535 122 zł | 12 741 | 0 m |
| Ludwika | 38 m² | 3 | 502 580 zł | 13 226 | 0 m |
| Ludwika | 36 m² | 5 | 464 464 zł | 12 902 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 3 | 655 683 zł | 12 857 | 0 m |
| Ludwika | 36 m² | 0 | 446 107 zł | 12 392 | 0 m |
| Ludwika | 38 m² | 4 | 504 257 zł | 13 270 | 0 m |
| Ludwika | 42 m² | 4 | 536 821 zł | 12 782 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 4 | 632 386 zł | 12 400 | 0 m |
| Ludwika | 40 m² | 5 | 502 576 zł | 12 564 | 0 m |
| Ludwika | 37 m² | 5 | 489 947 zł | 13 242 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 723 zł/m²; to mieszkanie — 12 677 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 31.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 759 zł/m² z 5797 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 88 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.