Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RPI_Y--20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m²
Łopuszańska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Rok budowy
- 2025
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 965 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 559 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 817 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.09.2025 (420 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Łopuszańska: 271 ofert sprzedaży (mediana 17 679 zł/m²), 40 transakcji w rejestrze (mediana 18 559 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 330 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 559 zł/m², czyli ok. 817 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | — | 699 000 zł | 15 886 | — |
| Łopuszańska | 41 m² | — | 672 000 zł | 16 390 | 0 m |
| Łopuszańska | 39 m² | — | 658 000 zł | 16 872 | 0 m |
| Włochy | 39 m² | 0 | 700 000 zł | 17 949 | 0 m |
| Włochy | 40 m² | 0 | 700 000 zł | 17 500 | 0 m |
| Łopuszańska | 45,2 m² | — | 775 747 zł | 17 182 | 108 m |
| Łopuszańska | 45 m² | 3 | 763 411 zł | 16 965 | 108 m |
| Łopuszańska | 40 m² | 3 | 733 363 zł | 18 334 | 108 m |
| Łopuszańska | 41 m² | — | 740 553 zł | 18 076 | 108 m |
| Łopuszańska | 39,4 m² | — | 705 081 zł | 17 900 | 108 m |
| Łopuszańska | 41 m² | — | 733 363 zł | 17 900 | 108 m |
| Łopuszańska | 39,4 m² | — | 714 000 zł | 18 140 | 108 m |
| Łopuszańska | 41,7 m² | — | 726 000 zł | 17 393 | 108 m |
| Wojciecha Opackiego | 39 m² | 4 | 712 959 zł | 18 281 | 211 m |
| Wojciecha Opackiego | 37 m² | 0 | 675 807 zł | 18 265 | 211 m |
| Wojciecha Opackiego | 37 m² | 1 | 668 933 zł | 18 079 | 211 m |
Mediana podobnych — 17 900 zł/m²; to mieszkanie — 15 886 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | Domiporta | dodane | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 285 zł/m² z 27 754 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.