Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SRCOYK-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 1/9
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 1 z 9
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-45m2-dwupokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-44m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/49658)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 596 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6795 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 299 000 zł — oferta jest o 56% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 199 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6795 zł/m², czyli ok. 299 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 1 | 466 216 zł | 10 596 | — |
| Wojciecha Hasa | 43 m² | 8 | 669 594 zł | 15 572 | 91 m |
| Hasa | 43,6 m² | — | 669 594 zł | 15 354 | 119 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 38,3 m² | 0 | 406 192 zł | 10 600 | 212 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 42,6 m² | 0 | 448 573 zł | 10 520 | 212 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 36,6 m² | 0 | 389 391 zł | 10 628 | 212 m |
| Rodziny Poznańskich | 38,3 m² | — | 396 040 zł | 10 335 | 262 m |
| ul. Targowa | 42,6 m² | 0 | 453 690 zł | 10 640 | 327 m |
| Dowborczyków | 37,2 m² | — | 480 009 zł | 12 900 | 367 m |
| Dowborczyków | 52,5 m² | — | 545 890 zł | 10 390 | 367 m |
| Aleja Rodziny Scheiblerów | 45 m² | 2 | 430 065 zł | 9557 | 391 m |
| Kilińskiego | 40,8 m² | — | 496 500 zł | 12 157 | 451 m |
| Kilińskiego | 38,4 m² | — | 265 000 zł | 6905 | 451 m |
| Kilińskiego | 35,7 m² | — | 532 079 zł | 14 900 | 451 m |
| Jana Kilińskiego | 43 m² | 5 | 698 720 zł | 16 249 | 451 m |
| Kilińskiego | 49,2 m² | — | 290 000 zł | 5892 | 451 m |
Mediana podobnych — 10 666 zł/m²; to mieszkanie — 10 596 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Gethome | dodane | 466 216 zł |
| 11.11.2026 | Morizon | dodane | 466 216 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | dodane | 466 216 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.