Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LSTLOK-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 4/7
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 4 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty/ob/49520329) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-44m2-mzn20)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 355 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 355 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 4 | 463 980 zł | 10 545 | — |
| Polesie | 45 m² | 1 | 435 456 zł | 9677 | 0 m |
| Śródmieście | 45 m² | 0 | 479 968 zł | 10 666 | 0 m |
| Bałuty | 44 m² | 2 | 423 569 zł | 9627 | 0 m |
| Bałuty | 51 m² | 2 | 517 632 zł | 10 150 | 0 m |
| Śródmieście | 46 m² | 0 | 450 953 zł | 9803 | 0 m |
| Śródmieście | 41 m² | 5 | 506 999 zł | 12 366 | 0 m |
| Polesie | 49 m² | 2 | 485 801 zł | 9914 | 0 m |
| Prezydenta Gabriela Narutowicza | 42,8 m² | — | 480 000 zł | 11 215 | 137 m |
| ul. Jaracza Stefana | 44,7 m² | 3 | 466 128 zł | 10 430 | 264 m |
| Stefana Jaracza | 45 m² | 2 | 499 000 zł | 11 089 | 290 m |
| Grzegorza Piramowicza | 40 m² | 3 | 467 000 zł | 11 675 | 341 m |
| Stefana Jaracza | 43 m² | 1 | 245 000 zł | 5698 | 346 m |
| Jaracza | 44,7 m² | 3 | 470 000 zł | 10 517 | 346 m |
| Jaracza | 45,4 m² | 0 | 379 000 zł | 8350 | 346 m |
| ul. Wschodnia | 37,1 m² | 0 | 295 000 zł | 7962 | 348 m |
Mediana podobnych — 10 430 zł/m²; to mieszkanie — 10 545 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 463 980 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 463 980 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 020 zł/m² z 8006 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.