Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ANXIFB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 2/6
Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 2 z 6
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-44m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie/ob/49124185)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 160 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7464 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 328 000 zł — oferta jest o 68% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (48 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 396 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7464 zł/m², czyli ok. 328 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 2 | 550 000 zł | 12 500 | — |
| 6 Sierpnia | 51 m² | 1 | 565 950 zł | 11 097 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 42,3 m² | — | 420 263 zł | 9940 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 40,1 m² | 4 | 460 000 zł | 11 471 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 41,9 m² | — | 425 196 zł | 10 160 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 37,4 m² | 1 | 345 024 zł | 9225 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 51 m² | 2 | 570 900 zł | 11 194 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 36 m² | 6 | 374 912 zł | 10 414 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 42,7 m² | — | 357 960 zł | 8391 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 42 m² | 6 | 424 491 zł | 10 107 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 39,4 m² | — | 334 251 zł | 8490 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 41 m² | 6 | 425 196 zł | 10 371 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 40 m² | 6 | 407 619 zł | 10 191 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 43 m² | 6 | 423 887 zł | 9858 | 58 m |
| 6 Sierpnia | 35,3 m² | — | 295 928 zł | 8383 | 58 m |
| ul. Wólczańska | 40,7 m² | 1 | 371 541 zł | 9140 | 157 m |
Mediana podobnych — 9820 zł/m²; to mieszkanie — 12 500 zł/m² (+27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 555 000 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 550 000 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7885 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.