Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-W_EMMH-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 1/1
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 1 z 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki/ob/4949979) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-44m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 455 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 903 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 788 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.09.2026 (61 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2990 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 903 zł/m², czyli ok. 788 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 1 | 826 900 zł | 18 793 | — |
| Dębniki | 44 m² | 2 | 879 000 zł | 19 977 | 0 m |
| Bonarka | 44 m² | 2 | 736 000 zł | 16 727 | 125 m |
| ul. Bonarka | 41 m² | 5 | 770 000 zł | 18 781 | 126 m |
| Wadowicka | 44,4 m² | — | 821 030 zł | 18 500 | 136 m |
| Wadowicka | 41,6 m² | — | 777 546 zł | 18 700 | 136 m |
| Wadowicka | 40,6 m² | — | 783 001 zł | 19 300 | 136 m |
| Wadowicka | 45 m² | 5 | 857 871 zł | 19 064 | 136 m |
| Wadowicka | 46 m² | 4 | 869 550 zł | 18 903 | 136 m |
| Wadowicka | 45,8 m² | — | 858 517 zł | 18 729 | 136 m |
| Wadowicka | 43 m² | 3 | 795 432 zł | 18 498 | 136 m |
| Wadowicka | 47 m² | 3 | 806 281 zł | 17 155 | 136 m |
| Wadowicka | 47,8 m² | — | 897 700 zł | 18 800 | 136 m |
| Wadowicka | 44,9 m² | — | 714 461 zł | 15 912 | 136 m |
| Wadowicka | 47 m² | 3 | 811 854 zł | 17 274 | 136 m |
| Wadowicka | 41 m² | 5 | 770 988 zł | 18 805 | 136 m |
Mediana podobnych — 18 782 zł/m²; to mieszkanie — 18 793 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 826 900 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 826 900 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 826 900 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 826 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.