Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LGNIM9-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,6 m²
Hasa, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 46% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6795 zł/m²) za 43,6 m² wychodzi ok. 296 000 zł — oferta jest o 126% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Wojciecha Hasa: 14 ofert sprzedaży (mediana 11 588 zł/m²), 159 transakcji w rejestrze (mediana 13 061 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 199 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6795 zł/m², czyli ok. 296 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,6 m² | — | 669 594 zł | 15 354 | — |
| Hasa | 34,9 m² | — | 485 000 zł | 13 889 | 0 m |
| Śródmieście | 44,7 m² | 1 | 466 216 zł | 10 430 | 119 m |
| Wojciecha Hasa | 43 m² | 8 | 669 594 zł | 15 572 | 151 m |
| Rodziny Poznańskich | 38,3 m² | — | 396 040 zł | 10 335 | 170 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 38,3 m² | 0 | 406 192 zł | 10 600 | 252 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 36,6 m² | 0 | 389 391 zł | 10 628 | 252 m |
| ul. Wojciecha Hasa | 42,6 m² | 0 | 448 573 zł | 10 520 | 252 m |
| ul. Targowa | 42,5 m² | 3 | 437 999 zł | 10 318 | 274 m |
| al. Rodziny Scheiblerów | 42,8 m² | 1 | 449 610 zł | 10 500 | 312 m |
| Prezydenta Gabriela Narutowicza | 42,8 m² | — | 480 000 zł | 11 215 | 369 m |
| ul. Targowa | 42,6 m² | 0 | 453 690 zł | 10 640 | 377 m |
| Śródmieście | 35 m² | 6 | 368 089 zł | 10 517 | 421 m |
| Polesie | 49 m² | 2 | 485 801 zł | 9914 | 421 m |
| Śródmieście | 35 m² | 2 | 269 000 zł | 7686 | 421 m |
| Bałuty | 51 m² | 2 | 517 632 zł | 10 150 | 421 m |
Mediana podobnych — 10 640 zł/m²; to mieszkanie — 15 354 zł/m² (+44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 669 594 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.