Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RUUEB6-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44,4 m²
Bobrowiecka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44,4 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 931 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 656 zł/m²) za 44,4 m² wychodzi ok. 829 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.03.2026 (229 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Bobrowiecka: 63 ofert sprzedaży (mediana 20 868 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 18 685 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 181 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 656 zł/m², czyli ok. 829 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44,4 m² | — | 917 473 zł | 20 650 | — |
| Bobrowiecka | 36,4 m² | — | 751 256 zł | 20 650 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,6 m² | — | 859 537 zł | 21 700 | 0 m |
| Bobrowiecka | 44,4 m² | — | 906 365 zł | 20 400 | 0 m |
| Bobrowiecka | 44,4 m² | — | 939 688 zł | 21 150 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,9 m² | — | 815 486 zł | 20 449 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,6 m² | — | 800 548 zł | 20 196 | 0 m |
| Bobrowiecka | 43,3 m² | — | 923 387 zł | 21 350 | 0 m |
| Bobrowiecka | 43,3 m² | — | 912 575 zł | 21 100 | 0 m |
| Bobrowiecka | 43,3 m² | — | 901 762 zł | 20 850 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,9 m² | — | 805 516 zł | 20 199 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,9 m² | — | 825 456 zł | 20 699 | 0 m |
| Bobrowiecka | 43,3 m² | 3 | 912 786 zł | 21 100 | 0 m |
| Bobrowiecka | 44,4 m² | — | 928 580 zł | 20 900 | 0 m |
| Bobrowiecka | 39,6 m² | — | 810 458 zł | 20 446 | 0 m |
| Bobrowiecka | 44,4 m² | — | 895 258 zł | 20 150 | 0 m |
Mediana podobnych — 20 900 zł/m²; to mieszkanie — 20 650 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 917 473 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.