Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GANAKF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 1/2
Bojary, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bojary
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-bojary-44m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-bojary/ob/48744)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9333 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9494 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 418 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.08.2026 (80 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 455 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9494 zł/m², czyli ok. 418 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 1 | 434 000 zł | 9864 | — |
| ul. Jana Sobieskiego | 41 m² | — | 589 000 zł | 14 366 | 48 m |
| Jana III Sobieskiego | 44,1 m² | — | 349 999 zł | 7937 | 131 m |
| Jana III Sobieskiego | 45 m² | 4 | 419 000 zł | 9311 | 143 m |
| Jana III Sobieskiego | 45 m² | — | 420 000 zł | 9333 | 166 m |
| Bojary | 44 m² | 2 | 449 000 zł | 10 205 | 167 m |
| Fabryczna | 48 m² | 10 | 399 000 zł | 8313 | 332 m |
| ul. Łąkowa | 46 m² | — | 395 000 zł | 8587 | 348 m |
| Kraszewskiego | 38 m² | — | 589 000 zł | 15 500 | 349 m |
| Fabryczna | 48 m² | — | 379 900 zł | 7915 | 411 m |
| Fabryczna | 48,6 m² | — | 369 000 zł | 7593 | 411 m |
| Fabryczna | 48,5 m² | — | 399 000 zł | 8227 | 412 m |
| Kraszewskiego | 38 m² | — | 569 000 zł | 14 962 | 420 m |
| Kraszewskiego | 46 m² | — | 599 000 zł | 13 027 | 420 m |
| Ciepła | 45,8 m² | — | 430 000 zł | 9389 | 432 m |
| Ciepła | 44,6 m² | — | 670 000 zł | 15 022 | 432 m |
Mediana podobnych — 10 619 zł/m²; to mieszkanie — 9864 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 434 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 434 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9929 zł/m² z 2190 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.