Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JSQF4--20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 3/4
Antoniuk, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1969
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Antoniuk
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-antoniuk-44m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-antoniuk/ob/495) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9372 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8742 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 385 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 3% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 234 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8742 zł/m², czyli ok. 385 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 3 | 389 000 zł | 8841 | — |
| Wierzbowa | 41,5 m² | 4 | 456 000 zł | 10 988 | 50 m |
| ul. Wierzbowa | 39 m² | — | 438 000 zł | 11 231 | 58 m |
| Wierzbowa | 41,3 m² | — | 405 900 zł | 9828 | 58 m |
| Wierzbowa | 41,5 m² | — | 415 000 zł | 10 000 | 58 m |
| Wierzbowa | 41 m² | 1 | 405 900 zł | 9900 | 86 m |
| Antoniuk | 42 m² | 2 | 465 000 zł | 11 071 | 122 m |
| Antoniuk | 41 m² | 0 | 355 000 zł | 8659 | 140 m |
| Antoniukowska | 42 m² | 3 | 329 000 zł | 7833 | 175 m |
| Władysława Broniewskiego | 41 m² | 2 | 378 000 zł | 9220 | 190 m |
| ul. Antoniukowska | 36 m² | — | 356 000 zł | 9889 | 212 m |
| Antoniuk | 42 m² | 0 | 489 000 zł | 11 643 | 214 m |
| Antoniukowska | 41 m² | 4 | 409 000 zł | 9976 | 214 m |
| Antoniukowska | 38 m² | 0 | 385 000 zł | 10 132 | 215 m |
| Wierzbowa | 45 m² | 5 | 659 000 zł | 14 644 | 216 m |
| Antoniukowska | 41 m² | 2 | 339 000 zł | 8268 | 223 m |
Mediana podobnych — 9963 zł/m²; to mieszkanie — 8841 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 389 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 389 000 zł |
| 3.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 389 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9982 zł/m² z 2232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.