Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HCWHO7-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 1/12
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 1 z 12
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4948) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-43m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 325 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 789 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 636 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 789 zł/m², czyli ok. 636 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 1 | 531 577 zł | 12 362 | — |
| Fabryczna | 42 m² | 2 | 562 595 zł | 13 395 | 13 m |
| Fabryczna | 43 m² | 2 | 535 890 zł | 12 463 | 33 m |
| Fabryczna | 48 m² | 4 | 719 000 zł | 14 979 | 36 m |
| Kosmonautów | 44 m² | 4 | 602 458 zł | 13 692 | 54 m |
| aleja Architektów | 35 m² | 2 | 499 000 zł | 14 257 | 113 m |
| Fabryczna | 43,1 m² | 2 | 572 000 zł | 13 262 | 120 m |
| Lauterbacha | 47 m² | — | 657 500 zł | 13 989 | 171 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 5 | 523 040 zł | 14 136 | 172 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 2 | 471 035 zł | 13 084 | 172 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 1 | 504 560 zł | 13 637 | 172 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 1 | 507 008 zł | 13 703 | 172 m |
| aleja Architektów | 37 m² | 7 | 536 192 zł | 14 492 | 172 m |
| aleja Architektów | 48 m² | 5 | 682 310 zł | 14 215 | 172 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 1 | 506 046 zł | 14 057 | 172 m |
| aleja Architektów | 36 m² | 4 | 505 956 zł | 14 054 | 172 m |
Mediana podobnych — 14 170 zł/m²; to mieszkanie — 12 362 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 31.10.2026 | Gratka | dodane | 531 577 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | 531 577 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 305 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.