Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9YMOUF-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², parter
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2000
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-edmunda) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-edmu) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 131 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 512 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 495 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.06.2026 (150 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 512 zł/m², czyli ok. 495 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 0 | 555 000 zł | 12 907 | — |
| Polonii Wrocławskiej | 47 m² | 1 | 699 000 zł | 14 872 | 56 m |
| Franciszka Juszczaka | 43 m² | 0 | 565 000 zł | 13 140 | 76 m |
| Juszczaka | 40 m² | — | 500 000 zł | 12 500 | 95 m |
| Stabłowicka | 39,3 m² | — | 515 092 zł | 13 100 | 136 m |
| Włókniarzy | 51,1 m² | — | 649 000 zł | 12 701 | 344 m |
| Główna | 45 m² | 2 | 564 375 zł | 12 542 | 347 m |
| Włókniarzy | 46 m² | 3 | 649 000 zł | 14 109 | 392 m |
| Karpnicka | 51 m² | 1 | 669 000 zł | 13 118 | 549 m |
| Jodłowicka | 49 m² | 1 | 660 000 zł | 13 469 | 660 m |
| Jodłowicka | 35 m² | 3 | 495 000 zł | 14 143 | 694 m |
| ul. Łomnicka | 43 m² | — | 539 970 zł | 12 557 | 706 m |
| Łomnicka | 45,5 m² | — | 566 875 zł | 12 467 | 712 m |
| Łomnicka | 40,1 m² | — | 526 020 zł | 13 131 | 712 m |
| Łomnicka | 44,6 m² | — | 550 625 zł | 12 349 | 712 m |
| Łomnicka | 40,5 m² | — | 555 450 zł | 13 715 | 712 m |
Mediana podobnych — 13 131 zł/m²; to mieszkanie — 12 907 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 555 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 555 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 654 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.