Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EINRNW-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 2/9
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 2 z 9
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-43m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 103 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 140 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 428 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 706 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 109 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 428 zł/m², czyli ok. 706 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 2 | 799 999 zł | 18 605 | — |
| Mokotów | 43 m² | 2 | 849 000 zł | 19 744 | 0 m |
| Mokotów | 43 m² | 2 | 780 000 zł | 18 140 | 0 m |
| Marzanny | 38,9 m² | — | 639 000 zł | 16 427 | 115 m |
| Marzanny | 38 m² | 5 | 639 000 zł | 16 816 | 130 m |
| ul. Marzanny | 47 m² | — | 790 000 zł | 16 809 | 136 m |
| Marzanny | 47,4 m² | — | 758 000 zł | 15 992 | 136 m |
| Marzanny | 39 m² | 1 | 710 000 zł | 18 205 | 209 m |
| Mokotów | 35 m² | 9 | 790 000 zł | 22 571 | 321 m |
| Baboszewska | 49,5 m² | 0 | 730 000 zł | 14 748 | 321 m |
| ul. Jana Pawła Woronicza | 37 m² | — | 650 000 zł | 17 568 | 345 m |
| Wołoska | 40 m² | 5 | 920 000 zł | 23 000 | 351 m |
| ul. Garażowa | 51 m² | — | 1 250 000 zł | 24 510 | 372 m |
| Fryderyka Joliot-Curie | 38 m² | 0 | 635 000 zł | 16 711 | 485 m |
| Antoniego Edwarda Odyńca | 48 m² | 4 | 785 000 zł | 16 354 | 495 m |
| Wołoska | 48 m² | 7 | 1 105 000 zł | 23 021 | 556 m |
Mediana podobnych — 18 500 zł/m²; to mieszkanie — 18 605 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 999 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 799 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.