Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FGUAPV-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 3/4
Rembertów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Rembertów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-rembertow-kacpur) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-rembertow-kac)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 055 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 461 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 622 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.03.2026 (232 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 8 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 461 zł/m², czyli ok. 622 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 3 | 698 096 zł | 16 235 | — |
| Rembertów | 44 m² | 4 | 743 680 zł | 16 902 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 2 | 706 418 zł | 16 055 | 0 m |
| Rembertów | 43 m² | 4 | 723 594 zł | 16 828 | 0 m |
| Rembertów | 48 m² | 0 | 792 776 zł | 16 516 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 1 | 683 145 zł | 15 526 | 0 m |
| Rembertów | 42 m² | 3 | 684 733 zł | 16 303 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 3 | 718 865 zł | 16 338 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 1 | 684 063 zł | 15 547 | 0 m |
| Rembertów | 42 m² | 4 | 705 998 zł | 16 810 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 3 | 719 831 zł | 16 360 | 0 m |
| Rembertów | 43 m² | 4 | 719 776 zł | 16 739 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 2 | 705 470 zł | 16 033 | 0 m |
| Rembertów | 43 m² | 1 | 663 408 zł | 15 428 | 0 m |
| Rembertów | 48 m² | 2 | 763 772 zł | 15 912 | 0 m |
| Rembertów | 44 m² | 0 | 734 720 zł | 16 698 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 087 zł/m²; to mieszkanie — 16 235 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 698 096 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 698 096 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 280 zł/m² z 27 648 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.