Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PKOYSN-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 3/4
Śródmieście, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2002
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-srodmiescie-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-srodmiescie/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9991 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7625 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 328 000 zł — oferta jest o 28% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 21 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2580 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 360 zł/m² z 4081 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 215 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7625 zł/m², czyli ok. 328 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 3 | 420 000 zł | 9767 | — |
| Centrum | 48 m² | 3 | 399 000 zł | 8313 | 132 m |
| Centrum | 45 m² | 4 | 389 000 zł | 8644 | 200 m |
| Centrum | 48 m² | — | 822 192 zł | 17 129 | 241 m |
| aleja Wojska Polskiego | 40 m² | 4 | 449 900 zł | 11 248 | 242 m |
| aleja Wojska Polskiego | 42 m² | 1 | 729 000 zł | 17 357 | 242 m |
| Centrum | 37 m² | 2 | 240 000 zł | 6487 | 246 m |
| Jagiellońska | 46 m² | 4 | 409 000 zł | 8891 | 289 m |
| Mazurska | 36,1 m² | 3 | 280 000 zł | 7748 | 318 m |
| Wielkopolska | 37 m² | — | 399 900 zł | 10 808 | 338 m |
| Wielkopolska | 51,4 m² | — | 429 000 zł | 8345 | 338 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 49 m² | 3 | 359 000 zł | 7327 | 348 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 36 m² | 4 | 444 150 zł | 12 338 | 368 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,9 m² | — | 429 400 zł | 12 304 | 368 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,4 m² | — | 412 800 zł | 12 000 | 368 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 47,6 m² | — | 480 000 zł | 10 078 | 368 m |
Mediana podobnych — 10 078 zł/m²; to mieszkanie — 9767 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 420 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 420 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 360 zł/m² (4081 transakcji); połowa transakcji między 8454 zł/m² a 12 244 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9442 zł/m², pierwotny 12 044 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 462 zł/m² z 2994 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 21 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.