Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R6LPNH-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 14
al. Solidarności, KSM, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 14
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- KSM
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-ksm-al-solidarnosci-2-pokojo) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-aleja-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum-aleja-soli) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 716 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 682 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 459 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.05.2026 (186 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Solidarności: 168 ofert sprzedaży (mediana 11 158 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 10 957 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 682 zł/m², czyli ok. 459 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 14 | 549 000 zł | 12 767 | — |
| Aleja Solidarności | 44 m² | 9 | 479 400 zł | 10 896 | 0 m |
| Al. Solidarności | 40,4 m² | — | 488 598 zł | 12 100 | 145 m |
| Solidarności | 37,1 m² | — | 412 032 zł | 11 100 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 383 060 zł | 10 700 | 145 m |
| Al. Solidarności | 38,2 m² | — | 424 020 zł | 11 100 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 422 440 zł | 11 800 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 379 480 zł | 10 600 | 145 m |
| Solidarności | 36,2 m² | — | 387 300 zł | 10 699 | 145 m |
| Al. Solidarności | 38,2 m² | — | 404 920 zł | 10 600 | 145 m |
| Solidarności | 44,4 m² | — | 479 400 zł | 10 797 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 433 180 zł | 12 100 | 145 m |
| Al. Solidarności | 40,4 m² | — | 423 990 zł | 10 500 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 436 760 zł | 12 200 | 145 m |
| Al. Solidarności | 35,8 m² | — | 386 640 zł | 10 800 | 145 m |
| Al. Solidarności | 40,4 m² | — | 448 218 zł | 11 100 | 145 m |
Mediana podobnych — 11 600 zł/m²; to mieszkanie — 12 767 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 549 380 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 380 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 380 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 380 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 204 zł/m² z 2118 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.