Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZLPBFE-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 8
Ostrobramska, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 8
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)
01Najważniejsze wnioski
- 1W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 2Na rynku od 20.05.2025 (537 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 36 dni.
- 3Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 4Ulica ul. Ostrobramska: 92 ofert sprzedaży (mediana 18 146 zł/m²), 107 transakcji w rejestrze (mediana 15 269 zł/m², rynek wtórny).
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 8 | — | — | — |
| Ostrobramska | 40 m² | 6 | 778 050 zł | 19 451 | 0 m |
| Ostrobramska | 40 m² | 6 | 771 970 zł | 19 299 | 0 m |
| Ostrobramska | 40 m² | 8 | 851 130 zł | 21 278 | 0 m |
| Ostrobramska | 49 m² | 8 | 1 107 675 zł | 22 606 | 0 m |
| Ostrobramska | 43 m² | 6 | 842 205 zł | 19 586 | 0 m |
| Ostrobramska | 45 m² | 8 | 1 028 925 zł | 22 865 | 0 m |
| Ostrobramska | 42 m² | 8 | 886 830 zł | 21 115 | 0 m |
| Ostrobramska | 49 m² | 8 | 1 104 525 zł | 22 541 | 0 m |
| Ostrobramska | 42 m² | 6 | 833 820 zł | 19 853 | 0 m |
| Ostrobramska | 42 m² | 8 | 897 960 zł | 21 380 | 0 m |
| Ostrobramska | 46 m² | 8 | 1 047 825 zł | 22 779 | 0 m |
| Ostrobramska | 40 m² | 5 | 760 760 zł | 19 019 | 0 m |
| Ostrobramska | 40 m² | 4 | 716 625 zł | 17 916 | 0 m |
| Ostrobramska | 43 m² | 6 | 847 275 zł | 19 704 | 0 m |
| Ostrobramska | 44 m² | 8 | 990 000 zł | 22 500 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 906 990 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 906 990 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 263 zł/m² z 26 673 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 36 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.