Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R2_UVS-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 1/4
Księcia Janusza, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-ksiecia-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-ksiecia-jan)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 43% wyższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 682 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 760 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.02.2026 (263 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Księcia Janusza: 33 ofert sprzedaży (mediana 21 250 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 682 zł/m², czyli ok. 760 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 1 | 1 099 500 zł | 25 570 | — |
| Księcia Janusza | 44 m² | 1 | 1 112 500 zł | 25 284 | 0 m |
| Janusza | 41 m² | — | 869 762 zł | 21 214 | 0 m |
| Księcia Janusza | 44 m² | 1 | 1 100 750 zł | 25 017 | 0 m |
| Janusza | 37 m² | 2 | 650 000 zł | 17 568 | 0 m |
| Księcia Janusza | 44 m² | 2 | 1 121 500 zł | 25 489 | 0 m |
| ul. Księcia Janusza | 37 m² | — | 700 000 zł | 18 919 | 65 m |
| ul. Księcia Janusza | 41 m² | 8 | 710 000 zł | 17 317 | 179 m |
| Ciołka | 40 m² | — | 650 000 zł | 16 250 | 265 m |
| Ciołka | 40 m² | 9 | 599 900 zł | 14 998 | 265 m |
| Erazma Ciołka | 40 m² | — | 612 000 zł | 15 300 | 265 m |
| ul. Ożarowska | 50,1 m² | 2 | 889 000 zł | 17 745 | 320 m |
| Ożarowska | 47,6 m² | — | 789 000 zł | 16 576 | 346 m |
| Ringelbluma | 42 m² | 0 | 700 000 zł | 16 667 | 571 m |
| Ringelbluma | 42 m² | — | 689 000 zł | 16 405 | 571 m |
| Erazma Ciołka | 39,6 m² | 6 | 650 000 zł | 16 414 | 638 m |
Mediana podobnych — 17 143 zł/m²; to mieszkanie — 25 570 zł/m² (+49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 099 500 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 099 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.